CASSATION 3 octobre 2005

Thursday, November 03, 2005

Texte complet FR et sommaire NL

Numéro : JC05A31_1 Date : 2005-10-03 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 3E CHAMBRE Siège : ECHEMENT -Rapporteur : ECHEMENT -Min. Public : LECLERCQ -Numéro de rôle : C030536F

N° C.03.0536.F 1. B. F. et 2. M. M., 3. B. B., demandeurs en cassation, représentés par Maître Philippe Gérard, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile, contre d. P. d. B. J-H., défendeur en cassation, représenté par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile. La décision attaquée


Le pourvoi en cassation est dirigé contre les jugements rendus les 25 novembre 2002, 7 avril et 23 juin 2003 par le tribunal de première instance de Namur, statuant en degré d'appel. La procédure devant la Cour Par ordonnance du 30 août 2005, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre. Le président de section Philippe Echement a fait rapport. Le premier avocat général Jean-François Leclercq a conclu. Le moyen de cassation Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées Articles 7, 1°, 8, ,§ 1er, 11.2 et 3, 34, 35, 36 et 37, ,§ 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux (livre III, titre VIII, chapitre II, section III du Code civil, contenant les règles particulières aux baux à ferme).

Décisions et motifs critiqués

Statuant sur l'appel principal des demandeurs, le jugement attaqué du 25 novembre 2002 : 1°) le déclare non fondé et confirme en conséquence la décision du premier juge qui avait dit bonne et valable l'opposition du défendeur à la cession du bail à ferme litigieux consentie au demandeur sub 3 par les demandeurs sub 1 et 2 et notifiée le 16 février 1999 ; 2°) sursoit à statuer sur le fondement de l'appel en tant qu'il avait trait à la décision du premier juge qui avait validé le congé donné par le défendeur aux demandeurs le 2 mai 2000 pour l'échéance du 30 avril 2004 et ordonne une réouverture des débats.

Ce jugement justifie sa décision sur l'opposition à la cession du bail par les motifs " que la thèse principale des (demandeurs) (selon laquelle l'opposition (du défendeur) à la cession privilégiée qu'ils lui ont notifiée le 16 février 1999 ne peut être déclarée fondée au motif que l'exploitation personnelle qu'il annonce devrait commencer au plus tard le 17 février 2004 et que le respect de cette échéance est impossible puisque le congé qu'il leur a notifié l'a été pour le 30 avril 2004) repose sur le postulat que le délai de cinq ans dont question à l'article 37, ,§ 1er, 2°, de la loi sur le bail à ferme commencerait à courir dès la notification de cession ; que ce postulat est erroné puisque ce délai ne peut de toute évidence courir qu'à partir du jour où le bailleur qui entend s'opposer aux effets de la notification de cession privilégiée entreprend lui-même la procédure prévue à cet effet ; qu'il serait absurde de considérer que la seule notification de cession sur pied de l'article 35 de la loi sur le bail à ferme ferait courir ce délai puisque celle-ci n'a d'autre portée que d'informer le bailleur sur l'opération réalisée par les preneurs (cession du bail) et sur la portée qu'ils entendent lui conférer (renouvellement du bail) ;

que la thèse des (demandeurs) ne tient aucun compte du fait que les effets de cette notification ne peuvent être considérés comme acquis qu'à l'expiration du délai de trois mois que la loi confère au bailleur pour y former opposition ; que cette opposition peut de surcroît être motivée de diverses façons puisque l'article 37, ,§ 1er, de la loi prévoit sept possibilités, dont deux seulement sont subordonnées à une réalisation effective dans un délai de cinq ans ; que la référence que font les (demandeurs) aux commentaires doctrinaux du Répertoire notarial cités plus haut est dénuée de toute pertinence car ce n'est qu'au prix du vice de raisonnement ainsi démontré qu'ils parviennent à soutenir que leur cas rentrerait dans celui qui s'y trouve énoncé ; que si l'on prend en considération la date du dépôt de la requête en conciliation (du défendeur), soit le 3 mai 1999, il est indiscutable que le délai de cinq ans qui lui est imposé pour réaliser son intention d'exploitation personnelle ne viendra à échéance que le 2 mai 2004, soit après l'échéance du congé, lui-même donné pour le 30 avril 2004 ". Le jugement du 7 avril 2003, rendu après la réouverture des débats, déclare l'appel principal des demandeurs non fondé, confirme en conséquence la décision du premier juge qui avait validé le congé notifié par le défendeur aux demandeurs le 2 mai 2000 pour l'échéance du 30 avril 2004 et condamne les demandeurs, erronément qualifiés d'" intimés ", aux dépens d'appel. Il justifie ces décisions par tous ses motifs, censés être ici intégralement reproduits.

Le jugement du 23 juin 2003 rectifie l'erreur matérielle qui entachait le dispositif relatif aux dépens du jugement du 7 avril 2003. Griefs En cas de cession d'un bail à ferme par le preneur à ses descendants (cession privilégiée), notifiée au bailleur conformément à l'article 35 de la loi du 4 novembre 1969, " le bail est, sauf opposition déclarée valable du bailleur, renouvelé de plein droit au profit du ou des cessionnaires " (article 35, alinéa 1er). Aux termes de l'alinéa 2 de cet article, " ce renouvellement a pour effet que, toutes autres conditions étant maintenues, une nouvelle et première période de neuf ans prend cours à la date anniversaire de l'entrée en jouissance du cédant qui suit la notification ". Le bailleur peut s'opposer au renouvellement en citant l'ancien et le nouveau preneur devant le juge de paix dans les trois mois de la notification de la cession en vue d'entendre valider son opposition (article 36 de la loi du 4 novembre 1969). Suivant l'article 37, ,§ 1er, 2°, de cette loi, il peut, parmi six motifs d'opposition limitativement énumérés, invoquer son " intention d'exploiter lui-même, dans un délai inférieur à cinq ans, le bien loué ". Si l'opposition du bailleur est admise, le bail n'est pas renouvelé et seule la cession de l'ancien bail produit ses effets (article 36, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969). Le bailleur peut mettre fin au bail à l'expiration de la période en cours (article 7, 1°) ou à tout moment si la période en cours n'est ni la première ni la deuxième (article 8) en vue d'exploiter lui-même le bien loué. En revanche, si l'opposition n'est pas admise et que, partant, le bail cédé est renouvelé pour neuf ans au bénéfice du cessionnaire, le bailleur ne pourra mettre fin au bail qu'à l'expiration de cette période de neuf ans pour l'un des motifs de l'article 7, notamment son intention d'exploiter lui-même tout ou partie du bien loué, moyennant le préavis défini par l'article 11 de la loi du 4 novembre 1969.
Pour valoir comme motif d'opposition à la cession privilégiée du bail, il faut que l'intention du bailleur d'exploiter lui-même le bien loué soit réalisée dans un délai inférieur à cinq ans (article 37, ,§ 1er, 2°) à compter de la notification de la cession.

Il ressort des constatations du jugement du 25 novembre 2002 que :
1°) les demandeurs ont notifié la cession privilégiée du bail litigieux au défendeur le 16 février 1999 ;
2°) le défendeur a fait opposition à la cession par le dépôt, le 3 mai 1999, d'une requête en conciliation, suivie d'une citation datée du 8 juin 1999 ;
3°) le défendeur a, le 2 mai 2000, donné congé aux demandeurs pour le 30 avril 2004, congé motivé par son intention d'exploiter personnellement le bien loué.

Ces constatations font apparaître que, ainsi que les demandeurs le soutenaient en conclusions, le défendeur ne pourra commencer l'exploitation personnelle du bien loué, au plus tôt, qu'à partir du 1er mai 2004, soit plus de cinq ans après la notification de la cession privilégiée du bail litigieux.

Il s'ensuit : - d'une part, que le jugement du 25 novembre 2002, qui considère que le délai de cinq ans prévu à l'article 37, ,§ 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969 " ne peut ... courir qu'à partir du jour où le bailleur qui entend s'opposer aux effets de la notification de cession privilégiée entreprend lui-même la procédure prévue à cet effet ", ne justifie pas légalement la décision par laquelle, confirmant le jugement dont appel, il déclare bonne et valable l'opposition du défendeur à la cession privilégiée du bail litigieux (violation des articles 34, 35, 36 et 37, ,§ 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969) ;

- d'autre part, et par voie de conséquence, que le jugement du 7 avril 2003 n'a pu, l'opposition à la cession ayant été illégalement admise par le jugement du 25 novembre 2002, légalement décider, par confirmation du jugement dont appel, que le congé donné aux demandeurs le 2 mai 2000 pour le 30 avril 2004 alors qu'il ne pouvait l'être que pour le 30 avril 2008 moyennant préavis de deux ans au moins et de quatre ans au plus, était valable (violation de toutes les dispositions légales visées en tête du moyen).

La décision de la Cour
Attendu qu'en vertu de l'article 36, alinéa 1er, de la loi sur les baux à ferme, le bailleur auquel une cession a été notifiée dans le délai prévu à l'article 35, peut faire opposition au renouvellement du bail en citant l'ancien et le nouveau preneur devant le juge de paix, dans les trois mois de la notification de la cession, à peine de déchéance, en vue d'entendre valider son opposition ; que suivant l'article 37, ,§ 1er, 2°, de ladite loi, l'intention du bailleur d'exploiter lui-même le bien loué dans un délai inférieur à cinq ans peut être admise comme un motif sérieux d'opposition ;

Attendu qu'il ne ressort ni de ces dispositions ni d'aucune autre que ce délai de cinq ans, fixé par le législateur en faveur du bailleur, commence à courir à partir de la notification de la cession ;
Que le moyen, qui affirme le contraire, manque en droit ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR Rejette le pourvoi ; Condamne les demandeurs aux dépens. Les dépens taxés à la somme de quatre cent quatre-vingt-sept euros nonante-cinq centimes envers les parties demanderesses et à la somme de cent six euros soixante-trois centimes envers la partie défenderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Philippe Echement, les conseillers Christian Storck, Daniel Plas, Christine Matray et Philippe Gosseries, et prononcé en audience publique du trois octobre deux mille cinq par le président de section Philippe Echement, en présence du premier avocat général Jean-François Leclercq, avec l'assistance du greffier Jacqueline Pigeolet
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De verpachter kan zich verzetten tegen de vernieuwing van de pacht na bevoorrechte overdracht ervan, op grond dat hij het voornemen heeft om het verpachte goed binnen een termijn van minder dan vijf jaar zelf te exploiteren; die termijn begint te lopen vanaf het verzet van de verpachter tegen de pachtvernieuwing binnen drie maanden na de kennisgeving van de overdracht en niet vanaf het ogenblik van de kennisgeving van de overdracht aan de verpachter (1). (1) Over de omstandigheid dat de termijn van minder dan vijf jaar ten voordele van de verpachter is bepaald en dat het dus paradoxaal zou zijn aan die termijn een voor de verpachter ongunstig vertrekpunt te koppelen, zie H. d'UDEKEM d'ACOZ, "Le bail à ferme et le droit de préemption", Les Novelles, Droit civil, dl. VI, Le louage de choses, vol. III, Brussel, 1984, nr 465.Die auteur is evenwel van mening dat het verzet tegen de bevoorrechte overdracht van de pacht alleen geldig is als het voornemen van de pachter om het goed persoonlijk te exploiteren binnen een termijn van minder dan vijf jaar na de kennisgeving is verwezenlijkt.

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